Trần trả nợ hàng tháng
Trả nợ tối đa = Thu nhập × Tỷ lệ DTI − Nghĩa vụ trả nợ hiện tại.
Mặc định DTI 40% — có thể chỉnh theo chính sách ngân hàng bạn tham khảo.
Công cụ tài chính
🧮Khả năng vay tối đa (DTI)
Ước tính số tiền vay tối đa theo thu nhập và nghĩa vụ trả nợ hiện tại.
Cập nhật lần cuối: 2026-06-18
Đang tải công cụ...
Nguồn tham khảo
Đối chiếu kết quả ước tính với quy định và biểu lãi suất chính thức từ cơ quan có thẩm quyền hoặc website ngân hàng.
📐Cách tính
Quy đổi sang số tiền vay
Từ mức trả tối đa, công cụ quy đổi ngược ra dư nợ ban đầu theo lãi suất và kỳ hạn (phương thức trả đều).
Chưa trừ yêu cầu tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (LTV).
Lưu ý: nội dung trong mục này nhằm mục đích giải thích phương pháp ước tính. Kết quả không thay thế tư vấn tài chính, thuế hoặc pháp lý chuyên môn. Bạn nên đối chiếu thêm với văn bản quy định hiện hành và cơ quan có thẩm quyền.
📖Hướng dẫn chi tiết
Giải thích bối cảnh, ví dụ số minh họa và giới hạn áp dụng — bổ sung cho phần công thức phía trên.
Khả năng vay tối đa là gì?
Khả năng vay tối đa là số tiền ngân hàng có thể cho bạn vay dựa trên thu nhập, nghĩa vụ trả nợ hiện tại và tỷ lệ DTI (Debt-to-Income — tỷ lệ trả nợ trên thu nhập).
Ngân hàng Việt Nam thường giới hạn tổng trả nợ hàng tháng (gốc + lãi tất cả khoản vay) không quá 40–50% thu nhập. Công cụ mặc định dùng DTI 40% — mức bảo thủ phổ biến.
Kết quả cho biết bạn có thể vay tối đa bao nhiêu với lãi suất và kỳ hạn nhất định. Đây là ước tính tham khảo, ngân hàng có thể duyệt cao hơn hoặc thấp hơn tùy hồ sơ.
Tỷ lệ DTI và cách tính
DTI = (Tổng trả nợ hàng tháng) / (Thu nhập hàng tháng). Ví dụ thu nhập 35 triệu, DTI 40% thì tổng trả nợ tối đa là 14 triệu/tháng.
Nếu bạn đang trả nợ khác (xe, thẻ tín dụng, vay tiêu dùng), số tiền đó được trừ trước. Khả năng vay mới = (Thu nhập × DTI) − Nợ hiện tại.
DTI 40% là mức an toàn cho hầu hết gia đình. DTI 50% có thể được ngân hàng chấp nhận với hồ sơ tốt nhưng để lại ít khoảng trống cho chi phí sinh hoạt và dự phòng.
Ảnh hưởng của lãi suất và kỳ hạn vay
Với cùng khoản trả hàng tháng, lãi suất thấp hơn cho phép vay số tiền lớn hơn. Kỳ hạn dài hơn cũng tăng hạn mức vay nhưng tổng lãi trả sẽ cao hơn đáng kể.
Nhiều gói vay mua nhà có 12–24 tháng lãi suất ưu đãi. Khi tính khả năng vay, nên dùng lãi suất sau ưu đãi (thả nổi) để tránh vay quá tay.
Ngân hàng còn xét tỷ lệ LTV (Loan-to-Value): thường cho vay tối đa 70–80% giá trị tài sản. Dù DTI cho phép vay 3 tỷ, nếu nhà chỉ 2 tỷ thì hạn mức thực tế là 1,4–1,6 tỷ.
Cách dùng kết quả khi mua nhà
So sánh khả năng vay tối đa với giá nhà mục tiêu (trừ tiền mặt tự có). Nếu thiếu, cần tăng vốn tự có, chọn nhà rẻ hơn hoặc kéo dài thời gian tích lũy.
Dự phòng chi phí mua nhà ngoài khoản vay: trả trước 20–30%, phí trước bạ, môi giới, sửa chữa, nội thất. Dùng thêm công cụ chi phí mua nhà trọn gói.
Đừng vay sát hạn mức tối đa — giữ dự phòng 10–20% thu nhập cho chi phí phát sinh, nuôi con, y tế và lãi suất tăng.
Tuyên bố miễn trừ
Ngân hàng còn xét điểm tín dụng, lịch sử trả nợ, loại hình công việc, tài sản đảm bảo — những yếu tố công cụ không mô phỏng.
Thu nhập từ kinh doanh, freelance hoặc hoa hồng cần chứng minh bằng sao kê 6–12 tháng, không chỉ con số nhập vào.
Kết quả chỉ mang tính tham khảo, không cấu thành tư vấn tín dụng hay cam kết phê duyệt vay từ ngân hàng.
Ví dụ: Thu nhập 35 triệu/tháng, nợ hiện tại 3 triệu, DTI 40%, lãi suất 8,5%, 20 năm
| Thu nhập hàng tháng | 35.000.000 đ |
| DTI cho phép (40%) | 14.000.000 đ |
| Nợ đang trả hàng tháng | 3.000.000 đ |
| Trả nợ tối đa cho vay mới | 11.000.000 đ |
| Lãi suất vay | 8,5%/năm |
| Kỳ hạn | 240 tháng |
| Số tiền vay tối đa ước tính | 1.267.539.238 đ |
Phương thức trả đều hàng tháng. Chưa xét LTV và hồ sơ tín dụng. Kết quả tham khảo.
Khi nào không nên chỉ dựa vào công cụ này?
- Khi thu nhập không ổn định (freelance, kinh doanh) — ngân hàng có thể chỉ tính 50–70% thu nhập khai báo.
- Khi bạn cần số phê duyệt chính thức từ ngân hàng — phải nộp hồ sơ và chờ thẩm định.
- Khi vay mua nhà cần kết hợp với tỷ lệ LTV — hạn mức thực tế có thể thấp hơn do giá tài sản đảm bảo.
- Khi muốn biết lịch trả nợ chi tiết — hãy dùng công cụ tính lãi vay mua nhà sau khi có số tiền vay cụ thể.
❓Câu hỏi thường gặp
DTI 40% nghĩa là gì?⌄
Giả định tổng trả nợ hàng tháng (cũ + mới) không vượt 40% thu nhập. Ngân hàng có thể dùng tỷ lệ khác.
Có tính chi phí sinh hoạt không?⌄
Chưa. Công cụ chỉ dựa trên thu nhập và nghĩa vụ nợ hiện tại.
Số tiền vay tối đa có đảm bảo được duyệt không?⌄
Không. Đây là ước tính tham khảo; ngân hàng còn xét LTV, lịch sử tín dụng và chính sách riêng.
DTI 40% có phải quy định pháp luật không?⌄
Không cố định trong luật — đây là thực hành thẩm định phổ biến. Từng ngân hàng có thể chấp nhận thấp hơn hoặc cao hơn tùy hồ sơ.
Thu nhập vợ chồng có gộp được không?⌄
Một số ngân hàng cộng thu nhập đồng vay. Công cụ một người — nhập tổng thu nhập hộ nếu hồ sơ vay chung.